잠잠했던 재초환 부과 움직임…대전도 촉각

재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 재건축초과이익환수제(재초환)가 장기간 답보 상태에서 벗어나 실제 부과 움직임을 보이면서 대전지역 재건축 단지에도 관심이 쏠리고 있다. 서울 일부 지자체가 부담금 부과 절차에 나선 가운데 대전에서도 관련 행정절차가 진행되고 있어 실제 부과로 이어질지 주목된다. 향후 둔산·송촌 등 노후계획도시 정비사업에서도 재초환이 사업성에 영향을 미칠 수 있다는 관측이 나온다.

10일 정비업계에 따르면 서울 서초구는 지난 9일 반포현대 재건축조합에 총 179억 원 규모의 재초환 부담금 예정액을 사전 통지했다. 조합원 1인당 평균 2억 원이 넘는 수준으로, 향후 이의신청과 검토 등을 거쳐 최종 부과 여부와 금액이 결정될 전망이다.

재초환은 재건축으로 발생한 이익에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 그 규모에 따라 10-50%의 부담금을 부과하는 제도다. 2006년 도입된 이후 시행 유예와 제도 완화, 폐지 논의 등이 이어지면서 실제 부담금 부과는 제한적으로 이뤄져 왔다.

대전에서도 재초환 부담금 부과를 위한 행정절차가 진행 중이다. 현재 지역 내 부과 대상 사업장은 용문1·2·3구역을 재건축한 '둔산 더샵 엘리프' 1곳으로, 대전 서구는 해당 재건축조합이 제출한 자료를 검토하고 있다. 해당 조합은 부담금 부과에 반발하며 재초환 폐지를 요구하고 있다. 행정절차는 조합의 관련 자료 제출을 시작으로 지자체의 자료 검토와 부담금 산정, 부과금액 결정 및 고지 등의 순서로 진행된다.

다만 둔산 더샵 엘리프의 실제 부담금 부과 여부는 아직 확정되지 않았다. 서울에서는 부담금 사전 통지가 이뤄졌지만, 국토교통부는 부과 기한에 관한 법령 해석을 명확히 할 필요가 있다는 입장이다. 국토부는 이날 설명자료를 내고 "현재 법률적 검토를 진행 중이며, 조속히 결과를 마련해 지자체에 안내할 계획"이라고 밝혔다.

서구 한 관계자는 "정부 차원의 별도 지침은 내려오지 않았지만 관련 법령에 따른 행정절차는 진행 중으로, 향후 법령 개정 등 제도 변화도 지켜봐야 한다"고 설명했다.

업계에선 이미 재건축을 마친 단지뿐 아니라 앞으로 재건축을 추진할 단지에도 재초환이 영향을 미칠 수 있다는 관측이 나온다. 특히 둔산 노후계획도시 정비사업에서도 재초환이 사업성의 변수로 작용할 가능성이 있다. 노후계획도시 특별법에 따라 재건축을 추진하더라도 현행법상 재초환 적용이 일괄 배제되는 것은 아니기 때문이다.

대전 대장아파트로 알려져 있는 둔산동 크로바아파트는 재건축 이후 높은 3.3㎡(평)당 5500만 이상의 분양가가 예상되는 만큼 초과이익 발생 가능성도 거론된다. 다만 실제 부담금 규모는 종전 주택가격과 정상적인 집값 상승분, 공사비 등 개발비용에 따라 달라질 수 있다.

관련 업계 한 관계자는 "재초환 부담금이 현실화할 경우 재건축 과정에서 발생하는 조합원 추가분담금과 별개로 부담이 더해질 수 있는 만큼, 향후 제도 운영 방향이 지역 정비사업에 미칠 영향이 커질 것으로 보인다"고 말했다.