2년 살고 10년 보유해 20억 차익…양도세 얼마?

집을 오래 보유하기만 해도 받을 수 있었던 양도소득세 공제 혜택이 2029년부터 사실상 사라집니다. 앞으로는 집을 오래 보유한 기간이 아니라 실제 거주한 기간을 기준으로 세금을 깎아주는 방식으로 제도가 바뀝니다.

정부는 2026년 세제개편안을 통해 현재의 '장기보유특별공제'를 '장기거주소득공제'로 개편한다고 밝혔습니다. 현재 1주택자는 집을 팔 때 보유 기간과 거주 기간에 대해 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다.

하지만 정부는 보유 기간에 대한 공제를 2028년 절반으로 축소한 뒤, 2029년부터는 완전히 폐지하기로 했습니다. 대신 실제 거주한 기간에 대해서만 연 8%씩, 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 비조정대상지역 다주택자가 받던 연 2%의 장기보유 공제도 2029년부터 없어집니다.

실제 세금 부담은 크게 늘어날 전망입니다. 예를 들어 12억 원에 구입한 주택을 2년 거주하고 10년 보유한 뒤 32억 원에 매도하면 양도소득세는 현재 약 2억3천600만 원에서 2029년에는 약 4억500만 원으로 증가합니다.

정부는 공제액에도 상한을 도입합니다. 지금까지는 공제 한도 제한이 없어 집값이 많이 오른 고가 주택일수록 세금 감면 혜택도 커졌습니다. 앞으로는 2028년에는 최대 20억 원, 2029년부터는 최대 10억 원까지만 공제를 받을 수 있습니다.

정부는 과도한 세제 혜택을 줄여 과세 형평성을 높이기 위한 조치라고 설명했습니다. 다만 실거주자와 고령층의 세 부담을 줄이는 방안도 함께 마련됐습니다. 10년 이상 실제 거주한 공시가격 30억 원 이하 1주택자의 기본공제는 기존 250만 원에서 2천500만 원으로 10배 확대됩니다.

또 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주할 경우 내년에는 양도세의 50%(최대 5억 원), 2028년에는 30%(최대 3억 원)를 감면받을 수 있습니다. 한편 다주택자의 매물을 시장에 유도하기 위해 지난 5월부터 시행 중인 양도소득세 중과 완화 조치는 2028년까지 한시적으로 연장됩니다.